Remeros Beach: los puntos que no cierran del emprendimiento

Por Patricia Pintos*

El martes 21 de junio se realizó una audiencia pública para evaluar el impacto socioambiental de este nuevo emprendimiento inmobiliario en zona de humedales en el Partido de Tigre. Entre una cantidad abrumadora de exposiciones de vecinos afectados y ambientalistas en rechazo a Remeros Beach, estuvo también la voz de la experta en humedales Patricia Pintos, investigadora de la Universidad Nacional de la Plata. Como el tiempo para hablar era sólo de 5 minutos, Pintos presentó un documento a los responsables de la audiencia. Compartimos el contenido de este escrito.

Señalamientos de Orden General

1. La palabra humedales, la gran ausente

“Lo que no se nombra no existe”, dice la frase del filósofo francés George Steiner, y eso es lo que hacen los estudios técnicos obrantes en el expediente, el estudio de impacto ambiental (EIA) y los informes producidos por la Subsecretaría de Gestión Ambiental, en todos ellos se omite cualquier mención a la palabra humedales. Al recorrer las 700 fojas del expediente es casi imposible encontrar esta denominación para denotar el ecosistema sobre el cual se pretende desarrollar el proyecto inmobiliario. Pero, las formas elusivas de referirse a estos ambientes de altísima significación y fragilidad ambiental no tienen el efecto de transformarlos en otra cosa. Siguen siendo y llamándose humedales.

2. Los humedales son bienes comunes urbanos

Del mismo modo, de la mano de la desidia pública los humedales desaparecen de manera permanente bajo el trabajo de palas mecánicas y dragas; y con ellos los bienes y servicios ecosistémicos que proveen. ¿Tienen conocimiento los funcionarios municipales de la Subsecretaría de Gestión Ambiental que los humedales amortiguan inundaciones y sequías? ¿Que posibilitan la recarga de los acuíferos subterráneos? ¿Que morigeran el impacto de los factores contaminantes? ¿Que poseen una riquísima biodiversidad? ¿Que constituyen paisajes naturales irreemplazables?

La mezquindad del mercado inmobiliario que genera paisajes escenográficos modelados a su antojo, considera que los humedales son suelos marginales que deben ser recuperados para su uso urbano. Nada más erróneo que esto: Los humedales son bienes comunes de la sociedad que los posee. Por ello, una gestión municipal que se precie de representar los intereses del conjunto de los ciudadanos no debería permitir su mercantilización y destrucción.

3. La política urbanística como negación de la realidad

Es de público conocimiento que en los últimos 3 años se han sucedido una serie de eventos de inundación a lo largo de la cuenca del río Luján que afectaron a miles de habitantes. En ese contexto cobró estado público a través de los medios de comunicación la opinión de diversos profesionales investigadores de Universidades públicas con asiento en la región, señalando que la ocupación sistemática y masiva de las planicies de inundación de ríos y arroyos con propósitos urbanísticos ha sido un factor clave en el agravamiento de tales episodios de desastre.

Desde hace algo más de dos décadas, Tigre se ha posicionado como un territorio clave del modelo de la urbanización cerrada sobre humedales que mediante fabulosas actividades de relleno produce cambios definitivos en la geomorfología subregional y drásticas alteraciones de los patrones de escurrimiento superficial del agua. Este modelo ocupa ya el 40% de la superficie continental del distrito, lo que sumado a iniciativas similares en otros municipios de la cuenca baja del río Luján configuran un complejo problema ambiental para la región.

Este modelo urbanístico donde las empresas desarrolladoras sólo procuran la obtención de rentas extraordinarias a partir de suelos comprados a precio vil, cuenta con el apoyo explícito del gobierno municipal, que actúa de manera subsidiaria y funcional a los requerimientos del urbanismo de mercado dejando de lado su responsabilidad primaria en la defensa del interés común de los habitantes de Tigre, quienes resultan convidados de piedra de las inversiones que se destinan para seducir al capital desarrollador.

Para que se comprenda ¿Cuáles son los criterios de gestión urbanística que permiten habilitar situaciones de segregación y fragmentación sociambiental como la ocurrida en el barrio Las Tunas? ¿Cuál es la propuesta urbanística que posibilita que un barrio popular quede rodeado completamente de terraplenes y muros que los someten a penurias inexplicables?

Procesos de gestión urbanística de este tipo son la cruda evidencia de la total falta de interés por los ciudadanos comunes, aquellos que no consumirán nunca los productos del urbanismo de mercado que con tanto celo el Municipio se apura a aprobar.

4. Sobre el impacto acumulativo de los emprendimientos y la responsabilidad de la Autoridad del Agua

A requerimiento de la Causa judicial 45578/12 de la Secretaría N° 2 de los tribunales de San Isidro, a cargo de la Dra. Arroyo Salgado, en 2015 cinco investigadores especialistas del campo de la geología, la biología y la geografía (Eduardo Malagnino y Fabio Kalesnik de Conicet, Rubén Quintana de Conicet y Fundación Humedales, Daniel Blanco de Fundación Humedales y Patricia Pintos del IdIHCS UNLP-Conicet) fuimos citados a prestar declaración testimonial, todos coincidimos en el impacto que tiene la pérdida de humedales urbanos en este sector de la cuenca, y sobre el agravamiento de los problemas de inundación sucedidos en los últimos años producto del avance inmobiliario. El conjunto de pruebas al que se suma la contundencia de estos testimonios hizo que en febrero de 2016 el Fiscal Fernando Domínguez solicitara a la Dra. Arroyo Salgado la paralización precautoria de las obras de urbanizaciones cerradas en construcción en humedales de toda la planicie de inundación del río Luján y del delta del Paraná.

Aun cuando se considerara la pertinencia de evaluar el emprendimiento en cuestión ¿Dónde obran los estudios que analizan el impacto acumulativo del conjunto de emprendimientos de este tipo en el municipio?

Esta carencia en el expediente responde a una fatal negligencia de la Autoridad del Agua de la provincia de Buenos Aires, organismo responsable del otorgamiento de la factibilidad hidráulica al emprendimiento; quien a sabiendas de esta omisión, y de los impactos que este modelo tiene sobre el escurrimiento hídrico en la cuenca baja del río Luján y sus afluentes, deja asentado en el art. 8° de Fs. 450 (y reitera a fs. 560) de la Resolución 871/15 (1) “Establecer que la provincia no se hará responsable de los deterioros por los parciales o totales que pudieran sufrir las obras por efecto de las inundaciones o cualquier otra causa de naturaleza incontrolable…”.

Señalamientos de Orden Particular

5. Sobre la ilegalidad en que ha incurrido la empresa Vizora al realizar el movimiento de suelos en el predio y comercializar los Departamentos sin contar con las factibilidades habilitantes

El emprendimiento no cuenta aún con las factibilidades técnicas correspondientes, tampoco con la declaración de impacto ambiental, mucho menos con la subdivisión aprobada que permitiría al final del proceso comercializar las unidades habitacionales que se generen; sin embargo ha avanzado en el reacondicionamiento del terreno, realizando tareas de movimiento de suelos, tal como surge de la secuencia de imágenes de Google Earth registradas entre enero de 2015 y marzo de 2016 que acompañan este informe.

Asimismo, y bajo las mismas condiciones de irregularidad, la empresa Vizora ha procedido a publicitar y comercializar los departamentos que hasta la fecha –y sin contar con las aprobaciones definitivas- sólo forman parte de un proyecto urbanístico, sin contar por lo tanto, con la certeza de obtener en algún momento los permisos de rigor; vulnerando lo establecido por el art. 9° de la Ley N° 22.802/83 de lealtad comercial (2). Sobre esto da constancia el video publicado el día 13 de marzo de 2015 por el sitio “Reporte Inmobiliario TV”, en el que el periodista Germán Gómez Picasso realiza una entrevista a la Presidente de “Vizora Desarrollos Inmobiliarios”, la Sra. Milagros Brito, quien anuncia la venta de 100 departamentos a una semana de producido el lanzamiento.

6. Sobre la ilegalidad del cambio de zonificación efectuado por el Municipio

A través de una Ordenanza Municipal (N° 3475/15,) se procede convalidar un decreto municipal (630/15) mediante el cual el D.E. concede a la firma Juano S.A. la factibilidad de uso del suelo para desarrollar el emprendimiento urbanístico Remeros Beach, conforme lo dispuesto por el art. 50° de la Ordenanza 1894/96.

Cabe señalar que el artículo 50° (3) citado sólo debería tener aplicación en parcelas del área urbana y dentro de una manzana, dado que se trata de una excepción al Código cuando por su gran tamaño resulta un caso particular para la zona (mayor a 7500 m2) y podría admitir un proyecto “especial” que se aparte de la regulación general, de retiros de frente y fondo, conformación de pulmón de manzana, etc., respetando el carácter de la zona.

El predio de referencia (4) es de 17 Ha, es decir 171.609 m2, y se corresponde con las dimensiones de parcela del Área Rural, en este caso, zona de Club de Campo, según art. 9.3 de la ord. 1894/96, razón por la cual no resulta admisible como caso de excepción una “urbanización especial”. Sólo se admiten Clubes de Campo y en las condiciones que establece el Capítulo 3 del código municipal y el Capítulo V del Título III del DL 8912/77.

Por otra parte, teniendo en cuenta la magnitud del emprendimiento y que no se encuadra en la figura de Club de Campo, mal podría el trámite de aprobación tratarse sólo de “otorgar una factibilidad de uso” sino de una ampliación de área urbana y creación de una zona con usos e indicadores especiales (incluyendo premios de hasta el 70%). Tal modificación al Código requiere un estudio urbanístico, ser aprobado mediante ordenanza municipal y decreto de convalidación provincial.

En síntesis, dado que el cambio de zonificación efectuado para efectivizar el pasaje de zona de CC del área Rural a Distrito de urbanización especial con indicadores urbanísticos de zona R1u no fue convalidado por los organismos provinciales competentes la ordenanza no guarda condiciones de legalidad.

También cabe mencionar que el art. 70° del Código de Zonificación (Ordenanza 1894/96) ha sido objetado por los organismos provinciales y modificado a través del art. 9° de la Ord. 1996/97 (5) . Esta modificación fue observada a su vez, en el Decreto de Convalidación provincial, donde en su art. 3° se explicita que solamente es válido si la provincia interviene en cada caso. Mediante la aplicación de este artículo el municipio se podría arrogar la misma atribución en la modificación de indicadores urbanísticos en área rural como si fuera urbana, pero también debe ser aprobada por ordenanza y sometida a convalidación provincial.

En los 18 años que median desde la Sanción del Decreto provincial 3780/98 que convalida las Ordenanzas 1894/96 y 1996/97 el Municipio de Tigre sólo ha enviado a convalidación provincial una sola ordenanza de cambio de uso del suelo (6) . Esto pone en evidencia que el mecanismo de funcionamiento regular en la adaptación de las normas a la dinámica urbana del distrito es la sanción de ordenanzas de excepción no convalidadas en acuerdo a lo establecido por el DL 8912/77 en sus art. 73° (7) y 83° (8) Y POR LO TANTO SON ILEGALES.

7. La sanción del Decreto N°1069/13 inhibe al Municipio de otorgar convalidaciones técnicas de los emprendimientos

Mediante el Decreto provincial N°1727/02 se había instrumentado el “Programa de Descentralización Administrativa a Municipios”, a través del cual la Provincia transferiría a las Municipalidades que se incorporasen al régimen mediante la suscripción del respectivo convenio, las atribuciones necesarias para otorgar tanto la convalidación técnica preliminar o prefactibilidad, como la definitiva o factibilidad de los emprendimientos urbanísticos cerrados en materia urbanística y ambiental, de acuerdo a lo requerido por los Decretos N° 9404/86 (Clubes de Campo) y N° 27/98 (Barrios Cerrados).

La derogación de esta facultad a través del Decreto provincial 1069/13 hace necesaria la intervención provincial para la obtención de los certificados técnicos correspondientes de acuerdo a lo establecido en su art. 3°

ARTÍCULO 3°. Los expedientes municipales en los cuales se tramiten convalidaciones técnicas preliminares (o prefactibilidades) y convalidaciones técnicas definitivas (o factibilidades) de Urbanizaciones Cerradas, deberán ser remitidos al Ministerio de Gobierno en el estado en que se encuentren con el objeto de la prosecución del procedimiento según la normativa vigente. Ello alcanza igualmente a las actuaciones en las que los Municipios hubiesen otorgado convalidaciones técnicas definitivas en el marco del Decreto N° 1727/02, omitiendo la posterior inscripción en el Registro Provincial de Urbanizaciones Cerradas.

Entre los considerandos del Decreto 1069/13 se argumenta la necesidad de que la Provincia reasuma las atribuciones transferidas a las Comunas, debido a que “…en este último tiempo se han denunciado reiteradamente diversas disfuncionalidades vinculadas a las gestiones administrativas tendientes a lograr la autorización de tales emprendimientos en distintas localidades, con la consecuente afectación del medio ambiente, generando el descontento de la población de las mismas”.

En sintonía con lo anterior se constata que muchos municipios –entre ellos Tigre- han mal usado esta potestad abriendo paso a la discrecionalidad de las aprobaciones.

En razón de la derogación de este Decreto de descentralización resulta improcedente e ilegal que el Municipio de Tigre se arrogue la facultad para tramitar y otorgar la Convalidación Técnica Preliminar o prefactibilidad y la Convalidación Técnica Definitiva o factibilidad.

8. La Evaluación de Impacto Ambiental requiere obligatoria intervención del OPDS

El procedimiento de evaluación de impacto ambiental que integra el expediente, tampoco guarda legalidad con lo regulado por la Resolución 29/09 del Organismo Provincial para el Desarrollo Sostenible (OPDS), cuando establece lo siguiente:

ARTICULO 3º. Establecer que todo proyecto que conlleve una o más tareas u obras de tipo endicamiento, embalses y/o polders, dragados, refulados, excavaciones, creación de lagunas, derivación de cursos de agua, modificación de costas, desagües naturales, cotas en superficies asociadas a valles de inundación y cursos de agua o ambientes isleños, serán sometidas a Proceso de Evaluación de Impacto Ambiental por la Autoridad Ambiental Provincial, en el marco del Anexo II. Item I de la Ley N° 11.723.

ARTICULO 4º. Ratificar que en todo proyecto, sea éste sometido a proceso de evaluación ambiental por la Autoridad Municipal o la Autoridad Provincial, será requisito previo e indispensable que la parcela cuente con el uso del suelo aprobado por el Poder Ejecutivo Provincial.

De lo anterior queda inequívocamente establecida la obligatoria intervención del OPDS en la EIA, previa aprobación a nivel provincial del uso del suelo de la actividad en cuestión, circunstancia que tampoco ha sido cumplimentada, tal cual surge de la lectura del expediente.

Ante la reiterada falta de cumplimiento en la intervención de los organismos provinciales competentes, se entregará copia del presente informe en las oficinas públicas respectivas (OPDS y DPOUT).

Notas al pie:

[1] En su art. 2° otorga la factibilidad hidráulica al emprendimiento, aunque en el art. 8° deslinda responsabilidades.

[2] Art. 9°. Queda prohibida la realización de cualquier clase de presentación, de publicidad o propaganda que mediante inexactitudes u ocultamientos pueda inducir a error, engaño o confusión respecto de las características o propiedades, naturaleza, origen, calidad, pureza, mezcla, cantidad, uso, precio, condiciones de comercialización o técnicas de producción de bienes muebles, inmuebles o servicios.

[3] Art. 50. URBANIZACIONES ESPECIALES: Toda parcela que tenga una superficie igual o mayor a 7.500 m2., y que se pretenda darle destinos y/usos distintos a lo especificado en este Código en la zona donde se implanta, podrá considerarse como una Urbanización Especial y/o de Usos Específicos. El Departamento Ejecutivo, a través de los organismos técnicos, emitirá los informes correspondientes y en caso de ser los mismos favorables a lo peticionado, elevará las actuaciones al Honorable Concejo Deliberante para su tratamiento.

[4] Una fracción de los inmuebles designados catastralmente Circ. III, Sección G, Parcelas rurales 135a y 135c de una superficie de 171.609,75 m2, se desafecta de zona CC y se crea un distrito de urbanización especial en la designada Parcela 135e.

[5] Art. 70. DESTINOS RESIDENCIALES EN ÁREAS DESIGNADAS SEGÚN ART. 9.3. COMO ÁREAS RURALES:
Los propietarios de inmuebles en áreas rurales podrán destinar dichos predios a emprendimientos residenciales cuando los mismos se doten de la infraestructura que prevé la Ley 8912 para la Subárea Urbanizada, siendo de aplicación para estos supuestos los indicadores urbanísticos de R1u, procediéndose en tal oportunidad a comunicar a las autoridades provinciales competentes.

[6] Se puede corroborar accediendo a http://sig.gobierno.gba.gov.ar/urbasig/ web de la DPOUT, Ministerio de Gobierno.

[7] El art 73° nombra los organismos intervinientes en la aprobación de ordenanzas.

[8] Las Ordenanzas correspondientes a las distintas etapas de los planes de ordenamiento podrán sancionarse una vez que dichas etapas fueren aprobadas por el Poder Ejecutivo, el que tomará intervención, previo dictamen de los Organismos Provinciales competentes.

(*) Patricia Pintos. Geógrafa. Investigadora del Centro de Investigaciones Geográficas (CIG). Instituto de Investigaciones en Humanidades y Ciencias Sociales (UNLP-CONICET). Universidad Nacional de La Plata.

Nota publicada en Punta Querandí

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